Claves del impacto de la guerra en el mercado inmobiliario

Nos sentamos con los profesionales del sector, para analizar lo que supone para la economía la invasión militar sobre Ucrania y sus efectos sobre la actividad inmobiliaria en Sotogrande

A veces la realidad duele y lo hace más allá de nuestra zona de confort, irónica expresión en tiempos donde la solidaridad ha desplegado sus alas para combatir la actitud más despiadada del propio ser humano. La invasión de Rusia sobre Ucrania  vuelve a ponernos a prueba, con una guerra  que se creía poco probable en pleno siglo  XXI, pero que nos demuestra que la realidad cada día se asemeja más a la ficción.

Desde que se inició la guerra el pasado  24 de febrero, más de 3 millones de ucranianos han huido de su país. La sociedad, sin haber dejado aún atrás las consecuencias de la pandemia, se ve envuelta en una  nueva crisis internacional que agudizará las consecuencias en los distintos sectores económicos, configurará un nuevo escenario geopolítico y alentará los desequilibrios socioeconómicos.

Como parte de ese escenario circunstancial y de acuerdo a nuestro compromiso  de informar y exponer las posturas de los  distintos agentes sociales, los Encuentros  de SG+ ha centrado su atención esta edición en el impacto que esta invasión militar tiene en el sector inmobiliario y más concretamente en Sotogrande. Para ello, nos acompañaron una representación de profesionales de larga trayectoria y que conocen  las particularidades de este mercado en la zona: Carlos Trujillo (Ondomus), Susana Fontecha (Kassa Sotogrande), Charles Gubbins (Noll&Partners) y Michael Norton y Ben Buyl (Open Frontiers).

Para saber hacia dónde vamos, lo primero es analizar de dónde venimos. Por ello quisimos que nuestros invitados compartieran su visión sobre cuál es la situación actual y en qué punto nos ha sorprendido el conflicto. Unanimidad generalizada al reconocer que precisamente Sotogrande por ser lo que es, goza de cierto optimismo. “Venimos de un año 2021 creo bueno para todos”, afirmaba Charles Gubbins, tras la llegada del Covid “el mundo inmobiliario  en Sotogrande se benefició bastante”. Diferentes factores como la baja densidad o la facilidad de conexión a internet, entre otros, propiciaron que se convirtiera en el destino perfecto para trabajar desde casa. A lo que añadía otros aspectos de vital importancia, como la mejora en las infraestructuras, sin que ello haya desvirtuado la esencia de lo que este complejo residencial era hace treinta años.

El encarecimiento

No obstante, si bien es cierto que partimos de un panorama de incertidumbre generalizada y recuperación por la pandemia,  también lo es que para analizar a lo que el sector puede enfrentarse a corto y medio  plazo, no sólo puede tenerse en cuenta el impacto de la guerra. El aumento de los costes de la energía y las materias primas se han disparado aún más con el estallido del conflicto bélico, lo cual ya ha provocado, y  no sabemos hasta dónde llegará, el aumento de los costes para las empresas promotoras y constructoras, incidiendo directamente en el precio final de la vivienda.

En este sentido, Michael Norton, hacía  referencia a que en 2020 escuchó por primera vez que el sector inmobiliario viviría  un buen momento. “La gente se acercaría  a sitios refugio y Sotogrande está considerado como tal”. A lo que añadía, “venimos de  un buen momento y creo que por lo pronto  podría seguir”. Pero sin dejar de lado cualquier posibilidad imprevisible también afirmaba que “con la guerra hay constructores  que están parando”, movidos por diferentes  razones, donde se combina la inflación y la  subida de precios en los presupuestos, entre otros. Hecho que corroboraba Charles, al  decir que también tenía ejemplos similares  en los que los promotores, debido a las subidas de precios, habían paralizado firmas y  preferían esperar.

Por su parte, Susana Fontecha, intervino aportando su perspectiva: “antes se firmaba un presupuesto y se intentaba cerrar  fecha para que los tiempos no se alargaran  demasiado. Desde el Covid, con la subida de los materiales, las materias primas y de la energía, el constructor no se arriesga  a cerrar presupuestos. Y con la guerra, la  única amenaza que veo es que la nueva  construcción sea muy cara y no compense.  Esto va a hacer que el precio en el mercado  de segunda mano se multiplique de forma  exponencial”. Y concluía diciendo: “habrá  que ver si los constructores podrán manejar  esos márgenes, es decir, subir el precio final  o disminuir los márgenes de beneficios, ya  veremos la evolución”.

Mientras los minutos de charla entre  nuestros invitados discurrían inmersos en un debate sobre el origen y el encarecimiento del precio del gas y de los altos costes en la cadena de transporte de materiales, se llegaba a la pregunta que nadie puede contestar: ¿hasta cuándo?

Antes de que estallara el conflicto había  unas previsiones económicas y de evolución,  pero la guerra ha sorprendido a todo el mundo y a todos los sectores. Y como apuntaba  Ben Buyl, “el problema que tenemos con la  guerra es que no sabemos por dónde va a ir”.  En lo que Carlos Trujillo coincidía: “todavía no  sabemos qué va a pasar”. Aunque reconducía  su mensaje hacia la positividad: “si nos preguntan, hasta el día de hoy realmente no hemos tenido efectos negativos. El cliente que tiene claro que quiere vivir aquí y se hace su casa para ello, no para promover o vender, aun con el aumento del coste de la construcción va a iniciar la obra. Porque es cierto que los costes han subido un 20% pero, ¿quién no nos dice que dentro de  un año estén en un 40% de subida?”.

El comprador

Otra de las cuestiones puestas sobre la  mesa fue el perfil del comprador, tanto en lo referente a su origen como a su nivel adquisitivo. Por suerte también para sus profesionales, este nicho de mercado no acapara en exclusiva la atención del comprador de origen ruso. Aquí el plantel de procedencias  está repartido entre el comprador español, inglés, suizo, francés y alemán. Y como mercado de lujo, apuntaba Charles, “cuando las cosas están mal, afectan más a la población que tiene menos dinero”. Lo cual resulta también favorable en esta área, pero hacía  saltar otra disyuntiva relativa a la limitada cantidad de parcelas existentes y casas construidas en Sotogrande. “Es mucho y  muy poco”, decía Michael, “cuando Europa viene a Sotogrande es poco pero cuando hay crisis parece que es el fin del mundo. El  inventario de casas aquí es pequeño”.

El análisis probablemente daría para más Encuentros, en los profundizar sobre  el crecimiento exponencial de la demanda  y el precio del alquiler o sobre el futuro del  catálogo de viviendas en Sotogrande. Pero  hasta el momento, los profesionales del  mercado inmobiliario local auguran cerrar  el año en positivo y expectantes al desarrollo de los acontecimientos de un conflicto y un  mercado que nunca escatima en sorpresas.