Encuentros: alquiler en Sotogrande
En esta edición, charlamos con representantes de diferentes inmobiliarias de Sotogrande para conocer detalles sobre el mercado del alquiler en la zona, su presente y su posible evolución en el futuro
El alquiler es una parte importante del mercado inmobiliario en Sotogrande sobre todo en su vertiente más turística ya que, cada año, cientos de visitantes extranjeros y nacionales eligen esta opción para disfrutar de su estancia en la zona.
Para profundizar en este tema con todo detalle, reunimos en la mesa de Fresco Marina a Nydia Sutto, responsable de RentinSotogrande, Sara Delgado, de Sotogrande Home; y Charlie Gubbins y Jorge Martí, de Noll Sotogrande.
Obviamente, la primera cuestión es cómo han visto la actividad del alquiler en la reciente temporada alta de verano que hemos dejado atrás. Una pregunta en la que ya contamos con diferentes análisis.
“Ha sido el verano en el que más alquileres he hecho desde que abrí Sotogrande Home hace 13 años”, comienza Sara Delgado. “En mi caso han sido sobre todo apartamentos y adosados grandes, pero apenas villas. Otros compañeros me han confirmado que muchas se han quedado vacías, a pesar de que este verano Sotogrande ha tenido mucho ambiente”.
“Nosotros podríamos decir que al contrario”, interviene Charlie Gubbins. “En las villas hemos tenido falta de stock, hubiéramos necesitado más. Desde la pandemia ha cambiado el perfil de visitantes a Sotogrande. Tenemos quienes vienen para unas vacaciones cortas; otros que quieren vivir todo el año, porque tienen a los niños en el colegio, por ejemplo; y también quienes buscan un lugar de mucha tranquilidad y sin aglomeraciones”.
“Yo he tenido mucho alquiler vacacional, ha habido mucha actividad en la zona, como decía Sara”, aporta Nydia sobre su primera temporada alta. “Tengo 14 propiedades disponibles y he comprobado que hay mucho cliente recurrente, fiel de un año para otro, sobre todo los madrileños. Ya tengo cerrado mucho para los meses de julio y agosto del próximo año. Ahora también tengo muchos alquileres de Booking, con clientes extranjeros que siguen viniendo en esta época”.
“Lo cierto es que el alquiler no es nuestro negocio principal. En comparación con otras agencias, para nosotros es un porcentaje muy pequeño”, continúa Charlie, “pero es un servicio que hay que ofrecer. Alquilamos principalmente a clientes a los que le vendimos su casa y quieren alquilarla, o a gente interesada en comprar en Sotogrande, pero primero prueban a vivir aquí un tiempo en alquiler antes de decidirse”.
“Casi todos coincidimos en que no queremos hacer alquileres”, apunta Sara, ante la risa cómplice del resto de la mesa. “Yo el de larga temporada lo dejé porque no compensa económicamente. Cobras sólo una mensualidad para un contrato de un año durante el que tienes que garantizar el mantenimiento. Otro motivo son los impagos. Antes era rarísimo que se produjesen, pero ahora sí ocurren a veces, y no me gusta comprometerme con propietarios que conoces de toda la vida y que un alquiler largo les suponga algún problema”.
Las incidencias que se producen con los alquileres dan pie a un sinfín de anécdotas divertidas de nuestros invitados con averías y necesidades de última hora de los inquilinos. Aunque, tal y como comenta Nydia, en general “la gente no se lo toma mal, si no tardas mucho en arreglarlo. Este verano, he tenido averías de todo: tostadoras, aire acondicionado, camas, frigoríficos…”.
“También en ocasiones las casas no están bien preparadas. No todo el mundo hace una inspección completa de que todo funciona”, afirma Charlie, a lo que Sara añade “en mis contratos el propietario está obligado a chequear el funcionamiento de todos los electrodomésticos, especialmente el aire acondicionado. Pero incluso con ese chequeo previo hay averías”.
“También ocurren con el uso de electrodomésticos que llevan meses apagados”, añade Jorge “o incluso por mal uso del inquilino”, apunta Nydia. “Pero lo realmente engorroso es tratar con gente que no tiene la casa en condiciones. Hay quien cree que puede alquilar la casa en cualquier estado sólo por tenerla en una buena ubicación”, explica Jorge.
A esos contratiempos que pueden aparecer con el día a día de un alquiler, tanto de larga estancia como los vacacionales, se añaden otros problemas generales del sector que comentan nuestros invitados. Especialmente la aparición de plataformas webs y de iniciativas particulares que no están regladas y donde no existe una profesionalidad contrastada ni la garantía de un asesoramiento técnico al cliente y al propietario.
Ante todo esto, Charlie apunta una posible solución que implicaría la unión de todas las inmobiliarias de la zona. “Hace 8 años ya propuse que debíamos coordinar el negocio de alquiler en un mismo servicio, compartido por todas las agencias, como hacen en sitios como Punta Cana. Esto mejoraría el servicio al cliente y nos permitiría tener todo regularizado. Si buscas ahora en B&B encuentras mil viviendas disponibles en Sotogrande, pero si miras el listado de quiénes tienen la licencia turística oficial, sólo hay 540”.
“Esto también ocurre con algunas agencias, y en el caso de una inspección, la multa también va para la inmobiliaria”, añaden Charlie y Jorge. “Es cierto, la mayoría de los propietarios no están dados de alta, pero por nuestra parte, para tenerlas publicadas, deben estarlo”, confirma Sara. “Salvo que sea para más de dos meses, si son alquileres de larga temporada ya no es necesaria”, matiza Nydia, aportando más detalles de los diferentes requisitos legales en España entre un alquiler turístico, uno de temporada o para residencia habitual.
También nos confirman nuestros protagonistas cómo varía el perfil general de usuarios del alquiler, entre nacionales o extranjeros, dependiendo de la época del año “En agosto tuve un 100% de cliente nacional”, afirma Nydia, “y nosotros también”, apunta Sara. “En nuestro caso, un 70% nacional y el resto extranjero”, detalla Jorge.
No obstante, en una zona como Sotogrande, el alquiler sigue siendo rentable para el propietario. “En verano sí les compensa”, comienza Sara, “pero también depende de lo que pretenda el propietario”, matiza Charlie. “Si es sólo como inversión, hay otros sitios más rentables. Aquí lo mejor es combinar el disfrutar de tu casa durante parte del año y alquilarla durante otra para cubrir gastos”, y así es como lo hacen muchos propietarios, tal y como confirman otros compañeros de la mesa.
Sin embargo, la proliferación de alquileres vacacionales hace que disminuyan las opciones de larga temporada y asequible en Sotogrande. “Yo lo viví cuando vine a trabajar aquí. Aparte del precio, el primer problema es que el 90% de lo que encuentras es de septiembre a junio. No sólo en Sotogrande, sino también en Torreguadiaro o incluso San Enrique. O alquilas una casa más grande entre varios, o encontrar algo para sólo uno o en pareja es muy difícil. Has de tener mucha suerte”, nos cuenta Jorge.
En cuanto a la situación actual, destaca precisamente la creciente subida de precios. “Sotogrande ha ‘explotado’ en los últimos años. Hay agencias que vienen de Marbella porque allí ya no tienen stock y porque, gracias a Sotogrande SA, esto se conoce a nivel internacional asociado a la Costa del Sol. Las nuevas promociones de casas más grandes atraen gente con alto poder económico y eso hace que toda suba, también las más pequeñas”, explica Charlie.
“También la disponibilidad de casas se ha reducido porque tras el COVID mucha gente ha trasladado su residencia de forma estable. Al haber menos oferta, el precio se ha disparado”, apunta Jorge.
En cuanto al futuro, nuestros invitados anticipan cambios que ya están notando. “Estamos viendo cada vez más gente de Europa del Este y de otras nacionalidades americanas, desde EEUU, México y del sur, que antes no eran tan comunes aquí”, confirman tanto Charlie como Sara. “También Alcaidesa va a empezar a crecer bastante y por cercanía eso tendrá su repercusión en Sotogrande”.
Nuestra interesante charla continúa con más anécdotas y experiencias que comparten estos agentes inmobiliarios. Un sector que sigue siendo fundamental para la actividad de Sotogrande.
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Gatherings: renting in Sotogrande
In this edition, we talked to representatives of different real estate agencies in Sotogrande to find out more about the rental market in the area, its present and its possible evolution in the future.
Renting is an important part of the real estate market in Sotogrande, especially in its more tourist-oriented side, as every year hundreds of foreign and domestic visitors choose this as an option to enjoy their stay in the area.
To explore this topic in detail, we brought together, at the Fresco Marina table, Nydia Sutto, head of RentinSotogrande, Sara Delgado, from Sotogrande Home, Charlie Gubbins and Jorge Martí, from Noll Sotogrande.
Obviously, the first question asked relates to how they have assessed the rental activity in the recent high summer season that we have just left behind us. A question on which already there are different analyses.
«It has been the summer with the most rentals since I opened Sotogrande Home 13 years ago,» begins Sara Delgado. «In my case it has been mostly flats and large townhouses, but hardly any villas. Other colleagues have confirmed that many have remained empty, despite the fact that Sotogrande has been very lively this summer.»
«We can say that the opposite is true,» interjects Charlie Gubbins. «We have been short of supply on the villas, we could have done with more. The profile of visitors to Sotogrande has changed since the pandemic. We have people who come for a short holiday; others who want to live all year round, because they have children at school, for example, and also those who are looking for a very quiet place with no overcrowding».
«I have had a lot of holiday rentals, there has been a great deal of activity in the area, as Sara was saying,» says Nydia about her first high season. «I have 14 properties available and I have noticed that there are a lot of repeat customers, loyal from one year to the next, especially those from Madrid. I have already closed a lot of properties for July and August next year. At the moment I also have a lot of rentals through Booking, with foreign clients who keep coming back at this time of the year».
«The truth is that renting is not our core business. Compared to other agencies, it’s a very small percentage for us,» Charlie continues, «but it’s a service that has to be offered. We rent mainly to clients who have sold their house and want to rent it out, or to people interested in buying in Sotogrande, who first test out living here for a while before making up their minds.»
«Almost all of us agree that we do not want to rent», says Sara, to the complicit laughter of the rest of the table. «I gave up long term renting because it doesn’t pay off financially. You only receive a monthly payment for a one-year contract during which you have to guarantee maintenance. The other reason is non-payments. Before they were very rare, but now they do happen occasionally, and I don’t like to commit myself to landlords that you have known all your life if a long lease means a problem for them.»
The incidents that occur with rentals give rise to a host of amusing anecdotes from our guests, involving breakdowns and last-minute tenant needs. Although, as Nydia comments, in general «people don’t complain if you don’t take too long to fix it. This summer, I’ve had everything break down: toasters, air conditioning, beds, fridges…»
«Also, sometimes houses are not well prepared. Not everyone does a full inspection to make sure everything works,» says Charlie, to which Sara adds, «in my contracts the landlord is obliged to check the functioning of all appliances, especially the air conditioning. But even with that prior check, there are still breakdowns.»
«They also arise with the use of electrical appliances that have been switched off for months,» adds Jorge, «or even due to misuse by the tenant,» says Nydia. «But what is really troublesome is dealing with people who do not keep the house in good conditions. Some people think they can rent the house out in whatever condition it is in just because it’s in a good location,» explained Jorge.
In addition to these setbacks that can arise in the day-to-day management of a rental, both long-term and holiday rentals, there are other general problems in the sector that our guests comment on. Especially the appearance of unregulated websites and private initiatives where there is no proven professionalism or guarantee of technical advice for the client and the owner.
In the face of all this, Charlie points to a possible solution that would involve the union of all the real estate agencies in the area. «Eight years ago, I proposed that we should coordinate the rental business within a single service, shared by all the agencies, as they do in places like Punta Cana. This would improve customer service and allow us to regularise our business. If you look at B&B now you find a thousand properties available in Sotogrande, but if you look at the list of those who have the official tourist licence, there are only 540.»
«This also happens with some agencies, and if there is an inspection, the fine also falls on the real estate agency,» add Charlie and Jorge. «It is true, most of the owners are not registered, although in order for us to have them published, they have to be,» confirms Sara. «Unless it is for more than two months, if it is a long-term rental, it is not necessary», Nydia clarifies, providing more details of the different legal requirements regarding a tourist rental, a seasonal rental, or a rental for permanent residence in Spain.
Our guests also confirm for us that the general profile of rental users varies, between nationals and foreigners, depending on the time of year. «In August I had 100% national clients», says Nydia, «and so did we», Sara remarks. «In our case, 70% were nationals and the rest were foreigners», says Jorge.
However, in an area like Sotogrande, renting is still profitable for the owner. «In summer it does pay off,» Sara begins, «but it also depends on what the owner wants,» Charlie adds, «If it’s just an investment, there are other places that are more profitable. The best thing to do here is to combine the enjoyment of your home for part of the year with renting it out for another period in order to cover expenses», and this is how many owners do it, as confirmed by other colleagues at the table.
However, the growth in holiday rentals is reducing the number of long term and affordable options in Sotogrande. «I experienced this when I first came to work in the area. Apart from the price, the first problem is that 90% of what you find is only available between September and June. Not only in Sotogrande, but also in Torreguadiaro or even San Enrique. Either you rent a bigger house among several people, otherwise it’s very difficult to find something for just one or a couple. You have to be very lucky,» Jorge shares.
As for the current situation, he precisely highlights the increasing rise in prices. «Sotogrande has ‘exploded’ in recent years. There are agencies coming from Marbella because they no longer own stock there. Also, thanks to Sotogrande SA, this area is internationally known as being associated with the Costa del Sol. The new developments of bigger houses attract people with high economic power and that makes property prices go up, even for the smaller ones,» explains Charlie.
«The availability of houses has also decreased due to the fact that after COVID many people have moved to live here on a permanent basis. As there is less supply, the price has shot up,» says Jorge.
Regarding the future, our guests anticipate changes that they are already noticing. «We are seeing an increasing number of people from Eastern Europe and other American nationalities, from the USA, Mexico and the Southern hemisphere, which previously were not as common here,» confirm both Charlie and Sara. «Alcaidesa is also starting to grow quite a lot and because of its proximity, it will have an impact on Sotogrande.»
Our interesting chat continues as these real estate agents share more anecdotes and experiences. A sector that continues to be fundamental for Sotogrande’s activity.
