Por Miguel Sánchez

Los datos oficiales dicen que Sotogrande cae un 4,54%. Un análisis de Open Frontiers explica por qué los números completos cuentan otra historia

Los datos oficiales, procedentes de los Registradores de la Propiedad, dicen que los precios de la vivienda en Sotogrande han caído un 4,54% este año. Según el análisis realizado por Open Frontiers, agencia con sede en Sotogrande desde 1996, esta cifra no refleja toda la realidad del mercado: obra en marcha, nuevas familias instalándose, actividad constante en el puerto y en los clubes de golf y polo, y una demanda que no da señales de frenar. El análisis explica por qué la cifra oficial no coincide con lo que, según la agencia, está ocurriendo realmente en el mercado.

Open Frontiers, agencia con sede en Sotogrande desde 1996, ha analizado de dónde sale exactamente esa cifra oficial y la respuesta tiene que ver más con cómo se elaboran las estadísticas que con lo que realmente está pasando en el mercado.

El código postal 11310 registró 196 operaciones residenciales en los últimos doce meses, con un valor medio de 759.367 € y un precio medio de 3.043 €/m² — en torno a un 55% por encima de la media de la provincia de Cádiz. Esa diferencia ya deja claro que Sotogrande no se comporta como el resto de la provincia, y que medirlo con las mismas reglas da una imagen equivocada.

El problema de fondo: los datos oficiales proceden de las escrituras notariales inscritas en el Registro de la Propiedad, y ese proceso deja fuera sistemáticamente parte de las operaciones de mayor valor. Las compraventas sobre plano no se inscriben hasta que se firma la escritura de obra nueva terminada — a veces más de un año después de haberse cerrado la venta. Y las operaciones por encima de determinados umbrales (15M€) quedan excluidas de la estadística directamente. En un mercado tan reducido como el nuestro, menos de 200 operaciones al año, eso pesa mucho.

De hecho, solo tres operaciones verificadas y de dominio público – la Villa Niwa (23,75 millones de €, récord histórico en Sotogrande), la Villa Sense (14 millones de €) y la Villa Vida (12,5 millones de €) — no aparecen en la estadística oficial. Sumarlas cambia por completo la lectura: el volumen de operaciones sube a 199, el valor total transaccionado pasa de unos 148,8 a 199,1 millones de € (+33,8%), y la variación anual de precios en Sotogrande pasa de una caída oficial del 4,54% a un incremento real superior al 7,5%.

“Quienes vivimos y trabajamos aquí todos los días vemos un mercado que sigue atrayendo compradores, no uno que se está vaciando,” afirma Innin Buyl, Directora Comercial de Open Frontiers. “No hace falta esperar a que la estadística lo confirme para saberlo, lo vemos en la calle, en las obras, en quién compra. La cifra oficial no está mal calculada: está calculada con reglas que no encajan con un mercado tan pequeño y de tanto valor como el nuestro. Y eso tiene consecuencias reales, porque afecta a cómo se percibe Sotogrande desde fuera.”

El análisis también constató que el 54,88% de los compradores fueron extranjeros, con un 42,42% de origen británico — una concentración muy superior a la de mercados comparables como La Zagaleta. Esa base compradora internacional, sostenida año tras año, es otra confirmación de lo que Open Frontiers considera: Sotogrande sigue siendo un mercado sólido y buscado, no uno en retroceso.