El Convenio para evitar la doble imposición entre España y Alemania regula cómo se gravan las rentas obtenidas por residentes de un Estado en el otro. En el caso de un residente fiscal en Alemania que posee una segunda vivienda en España, el principio general es que las rentas derivadas de bienes inmuebles tributan principalmente en el país donde se sitúa el inmueble, es decir, en España. Alemania, como país de residencia del contribuyente, debe aplicar mecanismos para evitar que la misma renta tribute dos veces.

Así, por ejemplo, cuando un residente alemán alquila una vivienda situada en España, los ingresos obtenidos están sujetos al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Según el Convenio, España tiene derecho a gravar estas rentas al tratarse de un bien inmueble ubicado en su territorio. Al ser residente en un país de la Unión Europea, y conforme a la normativa del IRNR, el propietario puede en tal caso deducir los gastos relacionados con el alquiler, como intereses hipotecarios, gastos de comunidad, mantenimiento o amortización del inmueble. El impuesto se aplica sobre el rendimiento neto, con un tipo impositivo del 19%.

En Alemania, el contribuyente debe declarar estas rentas como parte de su renta mundial. No obstante, no tributan en Alemania y sólo se tienen en cuenta para calcular la tarifa del impuesto a sus demás ingresos.

En caso de venta de la vivienda, la ganancia patrimonial obtenida también puede ser gravada en España, de acuerdo con el Convenio. Sobre la ganancia resultante se aplica el tipo del 19%. Además, en el momento de la venta el comprador debe retener el 3% del precio de transmisión, que se ingresa en Hacienda como pago a cuenta del impuesto del vendedor. La ganancia debe declararse igualmente en Alemania, donde se aplica el mecanismo de eliminación de doble imposición mediante deducción del impuesto pagado en España. El nuevo Convenio entre España y Alemania también permite a España gravar la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de participaciones sociales, si el activo de dichas mercantiles está compuesto en más del 50% por inmuebles situados en España.

Por último, la posesión de un inmueble en España puede generar obligaciones fiscales adicionales. Si el valor del patrimonio supera los mínimos establecidos por la normativa española, el propietario puede quedar sujeto al Impuesto sobre el Patrimonio y/o al Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas. Asimismo, cuando la vivienda no se alquila, la legislación española exige la imputación de una renta inmobiliaria, gravada también en el IRNR.

En conclusión, el Convenio de doble imposición entre España y Alemania garantiza que las rentas derivadas de inmuebles situados en España tributen principalmente en este país, mientras que Alemania evita la doble imposición permitiendo deducir los impuestos pagados en España.

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Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland: Besteuerung eines in Deutschland ansässigen Steuerpflichtigen mit Immobilienbesitz in Spanien

Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Spanien und Deutschland regelt, wie Einkünfte besteuert werden, die Einwohner eines Staates im anderen Staat erzielen. Im Falle eines in Deutschland steuerlich ansässigen Steuerpflichtigen, der Immobilien in Spanien besitzt, gilt der allgemeine Grundsatz, dass Einkünfte aus Immobilien grundsätzlich in dem Land besteuert werden, in dem sich die Immobilie befindet, also in Spanien. Deutschland muss als Wohnsitzland des Steuerpflichtigen Mechanismen anwenden, um zu verhindern, dass dieselben Einkünfte zweimal besteuert werden.

Wenn beispielsweise ein in Deutschland ansässiger Steuerpflichtiger eine in Spanien gelegene Immobilie vermietet, unterliegen die erzielten Einkünfte der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR). Gemäß dem Abkommen hat Spanien das Recht, diese Einkünfte zu besteuern, da es sich um eine in seinem Hoheitsgebiet gelegene Immobilie handelt. Da der Eigentümer in einem Land der Europäischen Union ansässig ist und gemäß den Vorschriften der IRNR, kann er in diesem Fall die mit der Vermietung verbundenen Kosten wie Hypothekenzinsen, Instandhaltungskosten oder Abschreibungen auf die Immobilie abziehen. Die Steuer wird auf den Nettoertrag mit einem Steuersatz von 19 % erhoben.

In Deutschland muss der Steuerpflichtige diese Einkünfte als Teil seines weltweiten Einkommens angeben. Sie werden jedoch in Deutschland nicht besteuert und dienen lediglich zur Berechnung Progressionsvorbehaltes.

Im Falle eines Verkaufs der Immobilie muss der erzielte Veräußerungsgewinn gemäß dem DBA auch in Spanien besteuert werden. Auf den erzielten Gewinn wird ein Steuersatz von 19 % erhoben. Darüber hinaus muss der Käufer zum Zeitpunkt des Verkaufs 3 % des Verkaufspreises einbehalten, die als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers an das Finanzamt abgeführt werden. Der Gewinn muss ebenfalls in Deutschland angegeben werden, wo der Mechanismus zur Vermeidung der Doppelbesteuerung durch Abzug der in Spanien gezahlten Steuer zur Anwendung kommt. Das neue Abkommen zwischen Spanien und Deutschland ermöglicht es Spanien zudem, den durch die Übertragung von Gesellschaftsanteilen erzielten Veräußerungsgewinn zu besteuern, wenn das Vermögen dieser Unternehmen zu mehr als 50 % aus in Spanien gelegenen Immobilien besteht.

Schließlich kann der Besitz einer Immobilie in Spanien zusätzliche steuerliche Verpflichtungen nach sich ziehen. Übersteigt der Wert des Vermögens die in den spanischen Vorschriften festgelegten Mindestbeträge, kann der Eigentümer der Vermögenssteuer und/oder der Solidaritätssteuer für große Vermögen unterliegen. Ebenso schreibt das spanische Recht vor, dass bei nicht vermieteten Wohnimmobilien ein fiktives Mieteinkommen anzurechnen ist, das ebenfalls im Rahmen der Einkommensteuer für nicht-gewöhnliche Einkünfte (IRNR) besteuert wird.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland gewährleistet, dass Einkünfte aus in Spanien gelegenen Immobilien in erster Linie in diesem Land besteuert werden, während Deutschland die Doppelbesteuerung vermeidet, indem es den Abzug der in Spanien gezahlten Steuern ermöglicht.