Por González, Sánchez & Partners
En los últimos años, el fenómeno de los alquileres turísticos ha generado un intenso debate en el ámbito jurídico y social en España. El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo se ha pronunciado en dos recientes sentencias (1.232/2024 y 1.233/2024, de 3 de octubre), abordando la validez de la mayoría de 3/5 requerida para prohibir este tipo de alquileres.
Estas sentencias se pronuncian sobre la necesidad de contar con una mayoría específica de 3/5 en las juntas de propietarios para aprobar la prohibición de los alquileres turísticos en un edificio. Esta decisión se fundamenta en la protección de los derechos de los propietarios y en la búsqueda de un equilibrio entre el uso privado de la propiedad y las normas que regulan la convivencia en comunidades de vecinos.
La sentencia establece que, para implementar restricciones a los alquileres turísticos en un edificio, es necesario que al menos el 60% de los propietarios estén de acuerdo. Esto supone una salvaguarda para aquellos que desean continuar utilizando sus propiedades con fines turísticos, evitando decisiones que pueden perjudicar el valor de sus inversiones y la libertad de uso de sus inmuebles.
El Tribunal Supremo sostiene que cualquier norma que limite derechos previamente adquiridos no puede aplicarse retroactivamente sin que exista una compensación adecuada. Esto significa que las prohibiciones no pueden afectar a contratos de alquiler turístico ya establecidos antes de la modificación normativa.
La exigencia de una mayoría de 3/5 fortalece la protección de los derechos de los propietarios, mientras que la declaración de la irretroactividad de la norma garantiza la seguridad jurídica de los contratos previos. Esta sentencia no solo refleja un enfoque equilibrado entre los intereses de propietarios y la comunidad, sino que también señala la necesidad de un debate más amplio sobre la regulación de los alquileres turísticos en un contexto urbano cada vez más complejo.
Esta decisión contribuirá a un marco normativo más claro y seguro, promoviendo una convivencia armónica en las comunidades y protegiendo las inversiones de los propietarios en el sector inmobiliario.
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Analysis of the Supreme Court’s Ruling on the Ban on Tourist Rentals and its Irretroactivity
By González, Sánchez & Partners
In recent years, the phenomenon of tourist rentals has generated intense legal and social debate in Spain. The Plenary of the Civil Chamber of the Supreme Court has ruled in two recent judgments (1.232/2024 and 1.233/2024 of 3 October), addressing the validity of the 3/5 majority required to prohibit this type of rentals.
These rulings pronounce on the need for a specific 3/5 majority in the owners’ meetings to approve the prohibition of tourist rentals in a building. This decision is based on the protection of the rights of the owners and on the search for a balance between the private use of the property and the rules governing coexistence in neighbourhood communities.
The ruling establishes that, in order to implement restrictions on tourist rentals in a building, it is necessary that at least 60% of the owners agree. This is a safeguard for those who wish to continue to use their properties for tourism purposes, avoiding decisions that may harm the value of their investments and the freedom of use of their properties.
The Supreme Court holds that any rule limiting previously acquired rights cannot be applied retroactively without adequate compensation. This means that the prohibitions cannot affect tourist rental contracts already in place before the modification of the regulation.
The requirement of a 3/5 majority strengthens the protection of the rights of owners, while the declaration of the non-retroactivity of the rule guarantees the legal certainty of previous contracts. This judgment not only reflects a balanced approach between the interests of owners and the community, but also points to the need for a broader debate on the regulation of tourist rentals in an increasingly complex urban context.
This decision will contribute to a clearer and safer regulatory framework, promoting harmonious coexistence in communities and protecting owners’ investments in the real estate sector.
