¿Tiene ventajas comprar una propiedad residencial con una sociedad?

Una pregunta sencilla que no tiene respuesta sencilla en absoluto. Diferenciemos entre la compra por un residente y un no residente

Si el comprador es residente y se trata de la compra de su vivienda habitual parece que lo más ventajoso es la compra a título personal. Pues las ventajas fiscales por reinversión en caso de venta, y la exención total en la ganancia patrimonial si se vende a partir de los 65 años, no son de aplicación para una sociedad.

En caso que la compra por el residente sea de segunda residencia, también parece que la compra a título personal puede ser más ventajosa. Pues en caso de querer arrendar el inmueble, si se tratase de un arrendamiento de vivienda habitual, sólo tributará por el 50% de los ingresos de alquiler. Esto no es aplicable a las sociedades. En cambio, si se trata de ofrecer el inmueble para alquiler turístico (con o sin servicios adicionales) habría que ver cada caso.  Pues, los ingresos del alquiler turístico por un propietario persona física tributan en el IRPF a la escala general, mientras que los ingresos de la sociedad por los mismos ingresos tributarían al 25% del impuesto de sociedades. Pero ojo, aquí el beneficio está en la sociedad, y si el socio se lo quiere repartir tendrá que tributar por ganancia patrimonial. Así que será importante saber, si realmente se quiere invertir porque se necesitan los ingresos o para desarrollar un negocio a largo plazo.

Si el comprador es no residente y va a usar la vivienda sólo para disfrute personal, parece que lo más obvio será una compra a título personal. Pagará por el uso propio del inmueble en base a una renta imputada que como resultado suelen dar una carga fiscal baja. En cambio, la compra a través de una sociedad para uso propio no parece a primera vista tener ventajas. El socio debe pagar un alquiler a precio de mercado por ser una operación vinculada, y la sociedad tributar por ello. El pago del alquiler es por todo el tiempo que el inmueble haya estado a disposición del socio, independientemente que lo haya usado o no.

Si el objetivo del comprador no residentes es invertir para alquilar, puede haber caso dónde la compra a través de una sociedad sea ventajosa. Así, por ejemplo, no podemos olvidar que los ciudadanos no comunitarios no pueden deducir gasto alguno de los ingresos de alquiler. Esto puede suponer un agravio importante, que se podría evitar con la compra a través de una sociedad.

Estamos ante un tema muy complejo, y no hay respuesta genérica. Se trataría de estudiar cada caso individualmente. En este corto artículo no pudimos tampoco ver el impacto en otros impuestos tal como el Impuesto de Patrimonio y el de Grandes Fortunas.

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Are there advantages to buying a residential property with a company?

A simple question with no simple answer at all. Let’s differentiate between a purchase by a resident and a non-resident.

If the buyer is a resident and the purchase is their primary residence, it seems that the most advantageous option is to purchase on a personal basis. The tax advantages for reinvestment in the case of a sale, and the total exemption on capital gains if the sale is made after the age of 65, do not apply to a company owned properties.

If the resident is purchasing a second home, it also seems that personal ownership may be more advantageous. If the property is to be rented out, as a primary residence for the tenant, only 50% of the rental income will be taxed. This does not apply to companies. However, if the property is offered for tourist rental (with or without additional services), each case would have to be assessed. Rental Income from tourist rentals by an individual owner is taxed under personal income tax at the general rate, while the company’s income from the same income would be taxed at 25% corporate tax. But be careful, here the profit is in the company, and if the sharholder wants to distribute it, they will have to pay dividend tax. Therefore, it will be important to know whether you really want to invest because you need the income or to develop a long-term business.

If the buyer is a non-resident and will use the property solely for personal enjoyment, a personal purchase seems the most obvious option. They will pay for the property’s own use based on imputed income, which generally results in a low tax burden. However, purchasing through a company for personal use doesn’t seem to offer any advantages at first glance. The sharholder must pay market rent as it is a related-party transaction, and the company must pay tax on it. The rent payment is for the entire time the property has been at the owners disposal, regardless of whether or not the owner actually uses it.

If the non-resident buyer’s objective is to invest in a rental property, there may be cases where purchasing through a company is advantageous. For example, we must not forget that non-EU citizens cannot deduct any expenses from rental income. This can pose a significant disadvantage, which could be avoided by purchasing through a company.

This is a very complex issue, and there is no generic answer. Each case must be studied individually. In this short article, we also couldn’t examine the impact on other taxes, such as the Wealth Tax and the Tax on Large Fortunes.