Desde SGplus analizamos en este Encuentro las previsiones del sector inmobiliario en la zona ante las última crisis y la subida de tipos

La mesa de Fresco Marina acoge en esta ocasión un nutrido grupo representativo del sector inmobiliario de Sotogrande, con agentes de algunas de las agencias más destacadas como Carlos Trujillo de Ondomus; Nacho Mier de Teseo; Charlie Gubbins, de Noll&partners y Ben Buyl de Open Frontiers. También sumamos al sector bancario, con Jesús Lozano, director de Caixabank Sotogrande; Inma Molina, gestora de Banca March en San Pedro de Alcántara, y a Antonio Sánchez, del gabinete González, Sánchez&partners por parte del sector de asesoría jurídica.

Abre la charla Jesús Lozano, reconociendo que ante “la inflación descontrolada EEUU acaba de subir 3/4 de punto los tipos y la previsión es que la Unión Europea próximamente los suba otra vez. Esto afecta al mercado al al negocio bancario hipotecario, aunque nosotros en CaixaBank  el 90% de las hipotecas que hemos firmado en los últimos años han sido de tipo fijo, con lo que no se verán afectadas y podemos contiunuar con el mismo sistema de negocio”.

Por su parte, a Charlie esta nueva crisis “me preocupa menos que, la del COVID, porque aquí sí sabemos lo que está ocurriendo y la situación en la que estamos. Si tenemos confianza en nuestros gobernantes y ellos hacen lo que deben, Tenemos un problema pero no creo que no se pueda solucionar”.

“Lo que pasa es que la inflación viene por unos agentes que no conocíamos, por eso nos podríamos preguntar que hasta qué punto esas recetas clásicas funcionarán”, plantea Jesús, que es cuestionado por Ben Buyl sobre si ya se está notando un descenso en el volumen de negocio inmobiliario en su oficina.

“Algo menos de demanda sí que se nota”, reconoce el representante de CaixaBank, “Nosotros hace unos meses hicimos una campaña de captación importante ofreciendo hipotecas a tipo fijo y aún seguimos teniendo operaciones como inercia de esa campaña. Pero de las nuevas, que la mayoría nos llegan a través de vosotros, los agentes inmobiliarios, ya estamos viendo que empieza a bajar el ritmo de entrada”.

“Es que esto afecta también a las grandes fortunas, porque ellos también iban a los bancos a pedir créditos si estaban baratos, pero al final es la compra de casas con menos valor las que se verán más afectadas. En Sotogrande no nos afectará tanto porque esas casas de 300 o 400.000 euros es lo que menos tenemos aquí”, vaticina Charlie.

La conversación continúa con más preguntas por parte de los agentes inmobiliarios de la zona al representante de la banca. En este caso son tanto Carlos Trujillo como Nacho quienes preguntan a Jesús si ante este cambio en la demanda, el banco va a optar por cambiar también el criterio de admisión de nuevas hipotecas, algo que el representante de Caixa Bank descarta por el momento.

“La subida de tipos va ha hacer que el dinero le rinda menos al comprador. También hay que venir de donde venimos, si la situación de antes era real”, señala Carlos Trujillo. “Me recuerda algo al boom de 2004 que con la aparición de la crisis hubo mucha gente que abandonó este negocio tras la mejor época. Venimos ahora de un tiempo tras la COVID donde se ha vendido mucho. Quizá esto ayude ahora a la estabilización de los precios. Cada vez que viene algo negativo también aporta siempre algo positivo”, algo en lo que coincide Antonio Sánchez, que confirma que la situación los precios ya estaban empezando a llegar a niveles bastante altos.

Por su parte, Inma Molina de Banca March analiza la situación específica en Marbella, donde también se están planteando préstamos lombardos, que son préstamos que se otorgan a cambio de acciones o títulos de valor que se utiliza como garantía para respaldar dicha financiación. “Yo principalmente tengo clientes extranjeros, al que le personalizamos la oferta para que se adapte lo mejor posible a sus condiciones”.

“Los agentes de la zona nos dicen que no hay stock, sobre todo con las viviendas de nivel, como las villas. La rueda del negocio sigue girando y sigue habiendo mucha demanda”, confirma Inma a sus compañeros de mesa sobre su zona.

Nacho apunta otra de las novedades que se ha vivido en los últimos meses en el sector con la llegada repentino de clientes nuevos procedentes de diferentes países de Europa, inluyendo los más cercanos a la zona de conflicto o los amenazados por el entorno ruso. “Yo he tenido llamadas de Estonia o Lituania, que nunca me había sucedido, y también varios procedentes de Polonia”, nos confirma Charlie Gubbins.

“A los veinte días del inicio de la guerra llegaron a nuestra oficina una docena de familias procedentes de Polonia queriendo abrir una cuenta en España y buscar casa. También se está incrementando la llegada de nuevos clientes rusos, que por aquí no era muy habitual, ya que están más concentrados en la zona de Marbella”, explica Jesús.

“Lamentablemente por el motivo que es, pero hay que reconocer que la guerra nos ha beneficiado en un primer momento porque ha movido mucho el mercado”, afirma Nacho, aunque no obstante, todos coinciden con Ben cuando el propietario de Open Frontiers apunta que esta situación no perdurará. “Si el conflicto sigue y se extiende, se terminará convirtiendo en un problema grave que afectará a toda Europa. Este primer crecimiento temporal ha sido una burbuja”.

No obstante, no todo es negativo, y tanto Nacho como Antonio recuerdan el importante crecimiento de Sotogrande en los últimos años, reflejado tanto en el volumen del negocio inmobiliario como en otros detalles como el aumento exponencial de matriculaciones en el colegio local, lo que indica un importante aumento de la población residente.

En cuanto al cómo afrontar la crisis, nuestros invitados son más optimistas tras haber pasado recientemente por crisis mucho más repentinas y difíciles de gestional.

“Estamos en una situación de incertidumbre pero en una zona privilegiada y con un sector relacionado con lo inmobiliario mucho más fuerte y preparado, tanto desde las agencias, los bancos y los gabinetes. Por eso estoy seguro que Saldremos de ésta”, concluye Jesús

“Además tampoco se va a parar completamente la actividad como ocurrió antes”, añade Antonio. “A lo mejor sirve para regularizar un poco el sector y estabilizarlo, que se eliminen los especuladores y se quede quien verdaderamente quiere venir a invertir en una segunda residencia”, añade Antonio.

“Como profesional del sector, incluso momentos como éste pueden venir bien para limpiarlo un poco y alejar a oportunistas temporales. De estas crisis salimos quienes mantenemos una trayectoria consolidada y procuramos hacer las cosas bien”, explica Carlos Trujillo.

Finalmente, Charlie Gubbins reitera su mensaje de optimismo ante una crisis “ que no es la de 2008. Ésta hemos podido verla y somos conscientes que no podemos seguir igual. Si esta situación se maneja bien se puede controlar”.

Para ello, Inma también apostaría por “probar otras recetas económicas más innovadoras ante la crisis porque la subida de tipos es la medida clásica, pero la situación ha sido muy cambiante en estos años”. Finalmente, el mayor o menor acierto de estas primeras medidas planteadas ante la creciente inflación lo veremos en el futuro inmediato.